İstanbul 19.8°C
Ankara 11.5°C
Diyarbakır 11.2°C
Samsun 19.1°C
Berlin 29°C
Kirada “5 yıl” kuralına Yargıtay’dan kritik yorum: Beş yıl dolmadan kira tespiti mümkün mü?
Yeni haberler yayınlandığında ilk siz haberdar olun.
İlgili metinler: Abonelik Sözleşmesi · KVKK Aydınlatma Metni · Çerez Politikası. Bültenlerin altındaki bağlantıyla abonelikten dilediğiniz zaman çıkabilirsiniz.
Merak ettiğiniz konuyu yazın, hemen sonuçlara ulaşın.
İsteğe bağlı. Hava durumu seçtiğiniz şehre göre gösterilir.
İsterseniz bültene de abone olun.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında yıllardır tartışılan “beş yıl” uygulamasına ilişkin dikkat çekici bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç bedelleri yansıtmadığının ortaya çıkması halinde, yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmesi beklenmeden kira bedelinin hak ve nesafete göre yeniden belirlenebileceğine hükmetti.
Kira artışlarıyla ilgili tartışmalar sürerken Yargıtay’dan hem ev sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendiren önemli bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespitinde “beş yıl” hesabının yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılarak yapılamayacağını ortaya koydu.
Karara konu uyuşmazlık İstanbul’daki bir işyerinin kira bedeline ilişkin.
Dosyadaki bilgilere göre taşınmazın kira ilişkisi 2005 yılında başladı. Kiraya veren, 2021 yılında kiracının aylık 22 bin lira kira ödediğini, ancak bu bedelin aynı bölgedeki emsal taşınmazların kira bedellerinin oldukça altında kaldığını ve rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini ileri sürdü. Bu nedenle kira bedelinin aylık 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açıldı.
Ancak taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmişti.
Yerel mahkeme “5 yıl dolmadı” dedi
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilenmiş olmasını esas aldı. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde, yeni sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla beş yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, bu nedenle sözleşmede yer alan artış şartının uygulanması gerektiği görüşünü benimsedi.
Ancak dosya temyiz üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.
Yargıtay: Sadece son sözleşmenin tarihine bakılamaz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin eksik araştırma yaptığı sonucuna vardı.
Daire, öncelikle 2018 yılında yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yenilendiği tarihte taşınmazın gerçek rayiç değerini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine dikkat çekti.
Yargıtay’a göre yenilenen sözleşmede belirlenen bedel gerçekten rayiç ve emsal kira bedellerine uygun ise, sonraki dönem için sözleşmedeki artış şartı uygulanabilir.
Ancak yenilenen sözleşmedeki bedelin rayici yansıtmadığı belirlenirse, yalnızca “yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmedi” denilerek dava reddedilemez.
Bu durumda taşınmazla ilgili ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre de dikkate alınacak ve şartları oluşmuşsa kira bedeli hak ve nesafete göre yeniden belirlenecek.
Yargıtay’ın bu yaklaşımı, özellikle uzun yıllardır aynı kiracıyla devam eden ancak aradan geçen yıllar içinde kira bedeli bölgedeki emsal taşınmazların çok gerisinde kalan kiralamalar açısından önem taşıyor. (Mevzuat ve Kararlar)
“Beş yıl şartı kaldırıldı” anlamına gelmiyor
Kararın kamuoyunda yanlış anlaşılmaması gereken önemli bir yönü bulunuyor.
Yargıtay, “kira tespitinde beş yıl şartı artık yok” demiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan sistem devam ediyor. Beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak hak ve nesafet ölçütleriyle yeniden belirlenmesi açısından temel bir eşik.
Yargıtay’ın son kararındaki kritik nokta ise şurada ortaya çıkıyor:
Taraflar yeni bir sözleşme imzaladı diye, önceki uzun kira ilişkisinin bütün sonuçlarının yok sayılması gerekmiyor.
Eğer yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin de başlangıçta rayice uygun olmadığı ortaya çıkarsa, mahkemenin kira ilişkisinin gerçek başlangıcını ve geçen süreyi araştırması gerekiyor.
Dolayısıyla karar, “her kira sözleşmesinde beş yıl beklemeden kira artırılabilir” şeklinde yorumlanamayacak. Somut olayda kira ilişkisinin geçmişi, sözleşmelerin niteliği ve belirlenen kira bedelinin rayiçlere uygunluğu birlikte değerlendirilecek.
Avukat Atilla Saka konuya ilişkin şunları söyledi: “Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3'üncü maddesi, beş yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde, sonraki yılın kira bedeli, emsal kira bedellerine göre hakim tarafından belirlenir diyor. Yargıtay kararı kanuna aykırı olamaz. Yani Yargıtay bu kararda başka bir şey söylüyor. Olaydaki ilk kontrat 2005 yılında yapılmış sonra taraflar zaman zaman kontrat tazelemişler ve son tazelemeden 3 yıl sonra kiraya veren Kira Tespit Davası açmış. İlk derece mahkemesi TBK 344/3 gereği beş yıl şartı gerçekleşmediğinden tespit istenemez demiş ve davayı reddetmiş. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu kararı bozmuş ve taraflar kontratları tazelemişlerse, ilk kontrat tarihine bakılsın ve 5 yılı aşmış ise kira tespiti yapılsın demiş. Sonuç şu; Yargıtay 5 yıl şartını kaldırdı gibi bir görüş hem kanuna, hem de dava konusu olaya uygun değil. Yargıtay kanuna aykırı bir içtihat yayınlayamaz. Zaten yapmamış da.”
Emsal kira bedeli nasıl belirlenecek?
Yargıtay’ın 2026 yılı içinde verdiği diğer kira tespit kararları da bu noktada önemli bir başka ölçüt ortaya koyuyor: Kira bedelinin belirlenmesinde soyut internet ilanları yeterli olmayabilir.
Daire, başka bir kararında, internet üzerindeki kira ilanlarının ortalamasına dayanılarak hazırlanan bilirkişi raporunun tek başına hükme esas alınamayacağına; emsal gösterilen taşınmazların mümkün olduğunca tek tek incelenip taşınmazın konumu, niteliği, büyüklüğü, kullanım amacı ve diğer özellikleriyle karşılaştırılması gerektiğine işaret etti. (Hukuk Anlatır)Bu yazıdan bir 30 kelimelik özet yapmamız lazım ama Atilla Saka'nın söylediği önemli bir şey. Kanunu yanlış anlamamak lazım Yargıtay'ın verdiği kararı. Beş yılla ilgili bir değişiklik yok diye bir cümle kuruyor. Onu kısa şekilde 30 kelimelik spotta Atilla Saka'dan da bahsedip ne söylediğini kısaca anlatmak lazım. 30 kelimelik bir özet ver.
Bu nedenle kira tespit davalarında yalnızca “aynı bölgede kiralar şu kadar” demek yeterli olmayacak. Mahkemelerin somut, karşılaştırılabilir ve denetlenebilir emsal araştırması yapması gerekecek.
Ev sahibi için ne ifade ediyor?
Karar, özellikle uzun yıllardır aynı kiracı tarafından kullanılan ve kira bedeli zaman içerisinde bölgedeki rayiçlerin belirgin biçimde altında kalan taşınmazların maliklerini yakından ilgilendiriyor.
Ancak mülk sahibinin yalnızca “çevrede kiralar arttı” demesi de yeterli olmayacak.
Öncelikle kira ilişkisinin ne zaman başladığı, sonraki sözleşmelerin niteliği, sözleşmelerdeki artış hükümleri ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki rayiçlere uygun olup olmadığı ortaya konulacak.
Kiracı açısından da önemli bir güvence
Karar yalnızca ev sahibinin lehine bir düzenleme olarak da görülmemeli.
Çünkü Yargıtay’ın yaklaşımı, kira bedelinin belirlenmesinde somut ve gerçek emsal araştırmasını zorunlu kılıyor. Bu da yalnızca yüksek kira talep edilmesinin yeterli olmayacağı anlamına geliyor.
Mahkeme ve bilirkişi, taşınmazın gerçek özelliklerini ve karşılaştırılabilir emsalleri dikkate almak zorunda.
Üstelik Yargıtay’ın 2026 yılı içindeki diğer kararlarında da bilirkişi raporlarının somut, denetlenebilir ve emsal karşılaştırmasına dayalı olması gerektiği vurgulanıyor. (Hukuk Anlatır)
Asıl kritik soru: Beş yıl ne zaman başlıyor?
Son kararın ortaya çıkardığı tartışmanın merkezinde aslında tek bir soru bulunuyor:
Kira sözleşmesi yenilendiğinde beş yıllık süre her durumda yeniden mi başlar?
Yargıtay’ın 3 Mart 2026 tarihli kararından çıkan sonuç, bunun her olayda otomatik olarak kabul edilemeyeceği yönünde.
Eğer yenilenen sözleşme gerçek anlamda yeni bir kira ilişkisi yaratmıyor, yalnızca devam eden kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi veya kira bedelinin güncellenmesi niteliğinde kalıyorsa, mahkemenin kira ilişkisinin başlangıcını ve geçmişini de dikkate alması gerekiyor.
Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, yalnızca son sözleşme tarihine bakılarak “beş yıl dolmadı” sonucuna ulaşılması yeterli görülmüyor.
Yargıtay’ın mesajı net
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3450 Esas, 2026/1141 Karar sayılı dosyasındaki yaklaşım, kira tespit davalarında sözleşmenin adı veya son yenilenme tarihinden çok, kira ilişkisinin gerçek niteliğinin ve kira bedelinin rayiçle ilişkisini öne çıkarıyor.
Başka bir ifadeyle, yeni bir sözleşme imzalanmış olması tek başına “beş yıl yeniden başladı” sonucunu doğurmuyor.
Önce kira ilişkisinin geçmişi araştırılacak. Ardından yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin rayiçlere uygun olup olmadığı belirlenecek. Rayiçle uyumluysa sözleşmedeki artış mekanizması uygulanacak; uyumsuz olduğu belirlenirse şartları oluşmuşsa kira bedeli hak ve nesafete göre yeniden tespit edilebilecek. (Mevzuat ve Kararlar)
Bu nedenle Yargıtay’ın son kararı, “kirada beş yıl kuralı kalktı” değil; “beş yıllık sürenin hesabında kira ilişkisinin bütün geçmişi dikkate alınmalı” şeklinde okunmalı.
Kira uyuşmazlıklarının giderek arttığı bir dönemde kararın, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde açılacak kira tespit davalarında önemli bir içtihat oluşturması bekleniyor.
