Hisseli tapuda rayiç bedel kuralı iptal

VGN

Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazların ön alım davalarında rayiç bedelin esas alınmasını iptal etti. Karar dokuz ay sonra uygulanacak, paydaşların ön alım hakkı ise yürürlükte kalacak.

Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım davasına konu payın bedelinin mahkemece rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören kuralı iptal etti. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararın yürürlüğü dokuz ay ertelendi. İptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.

Karar, hisseli ev, arsa ve tarlalarda diğer paydaşların ön alım hakkını ortadan kaldırmıyor. İptalin kapsamını, Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinin ikinci fıkrası ile bu fıkradaki değişikliğin daha önce açılmış davalarda da uygulanmasını sağlayan geçici hüküm oluşturuyor.

Başvurular aynı dosyada incelendi

13 ayrı asliye hukuk mahkemesinin itirazları ve Cumhuriyet Halk Partisinin iptal başvurusu üzerine yapılan inceleme, 16 Temmuz 2026’da karara bağlandı. Kararın esas numarası 2026/23, karar numarası ise 2026/162 olarak kayda geçti. Böylece karar tarihi ile Resmî Gazete’de yayımlanma tarihi arasında yaklaşık dört aylık bir dönem oluştu.

Rayiç bedel sistemi Aralık 2025’te getirildi

24 Aralık 2025’te kabul edilen 7571 sayılı Kanun, ertesi gün Resmî Gazete’de yayımlandı. Değişiklikle, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği tutarda satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedel esas alındı.

Düzenleme, belirlenen bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin mahkemenin gösterdiği yere kesin süre içinde nakden yatırılmasını öngörüyordu. Para nemalandırılacak, hüküm kesinleştiğinde getirisiyle birlikte ilgilisine ödenecekti. Yatırma yükümlülüğü süresinde yerine getirilmezse payın ön alım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemeyecekti.

İptalin gerekçesi menfaat dengesinin bozulması

AYM, ön alım hakkının, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarını diğer paydaşın üstlenerek alıcının yerine geçmesine dayandığını belirtti. Mahkemeye göre satışta kararlaştırılan tutar yerine yargılama sırasında tespit edilen piyasa değerinin kullanılması, tarafların oluşturduğu satış ilişkisinin koşullarını değiştiriyor.

Rayiç değerin alıcının ödediği bedeli aşması alıcıya fazladan kazanç sağlayabiliyor; daha düşük belirlenmesi ise zarara yol açabiliyor. Ön alım hakkını kullanacak paydaş açısından da ödenecek tutar belirsizleşiyor. Yüksek Mahkeme, bu sonuçların tarafların mülkiyet hakkından doğan menfaatleri arasında adil denge sağlamadığına hükmetti.

Bu gerekçeyle “rayiç bedeli” ibaresi, Anayasa’nın 5’inci ve 35’inci maddelerine aykırı bulunarak oyçokluğuyla iptal edildi. Basri Bağcı, Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar çoğunluğun bu görüşüne katılmadı.

Bağlantılı hükümler de iptal kapsamında

Mahkeme, rayiç bedel ibaresinin kaldırılması nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan ikinci fıkranın diğer hükümlerini de iptal etti. Aynı nedenle, değişikliğin önceki davalara uygulanmasını öngören geçici 1’inci maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.

Bu hükümler bakımından ayrıca Anayasa’ya uygunluk incelemesi yapılmadı. İptal, bağlantılı kuralların uygulanamaz hâle gelmesine ilişkin 6216 sayılı Kanun’un 43’üncü maddesinin dördüncü fıkrasına dayandırıldı.

Yürürlük için dokuz aylık süre

İptalin hemen uygulanmasıyla oluşabilecek hukuki boşluk nedeniyle yürürlük dokuz ay ertelendi. Dolayısıyla kararın yayımlanması, mevcut davalarda bedelin aynı gün değişmesi veya satış bedeline kendiliğinden dönülmesi sonucunu doğurmuyor. Kesinleşmiş kararlar da bu iptalle otomatik olarak ortadan kalkmıyor.

Türkiye Büyük Millet Meclisi bu süre içinde yeni bir düzenleme yapabilecek. İptal, önceki kanun metnini bütün hükümleriyle kendiliğinden yeniden yürürlüğe sokan bir karar niteliği taşımıyor.

Ön alım hakkı ve süreler devam ediyor

Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara ön alım hakkı tanıyor. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılıyor. AYM’nin kararı hakkın kendisini ve dava yoluyla kullanılmasını kaldırmıyor.

Güncel düzenlemede hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalı. Ancak 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda, geçici hüküm uyarınca değişiklikten önceki kurallar uygulanıyor; bu satışlarda genel üst süre iki yıl. Bu nedenle süre hesabında satış tarihi önem taşıyor. Bedel düzenlemesine ilişkin iptal, dava açma sürelerini durduran veya yeniden başlatan bir hüküm içermiyor.