Yargıtay’dan kira tespitinde beş yıl kararı

VGN

Yargıtay, yenileme tarihindeki kira bedeli emsallere uygun değilse ilk sözleşmenin başlangıcının dikkate alınmasını istedi. Şartlar oluştuğunda, yenilemeden beş yıl geçmeden hakkaniyete göre kira belirlenmesi mümkün.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespitinde beş yıllık süre değerlendirilirken yenilenen sözleşmenin tarihinin tek başına yeterli olmadığını belirtti. Yenileme sırasında belirlenen bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse, ilk kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınarak, şartları varsa kira bedeli hakkaniyete göre belirlenebilecek.

22 bin liralık kira için 39 bin lira talep edildi

Anadolu Ajansı’nın haberine göre uyuşmazlık, İstanbul’daki bir iş yerinin kira bedeli nedeniyle başladı. Mülk sahibi, 2005 yılında başlayan kira ilişkisi kapsamında 2021’de ödenen aylık 22 bin liranın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürdü. Kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açtı.

Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018’de yenilendiğini esas aldı. Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete, yani hakkaniyete göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Bedelin sözleşmedeki artış şartı uygulanarak hesaplanmasına hükmetti.

İstinaf başvurusu da reddedilen mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005’ten beri kullandığını belirterek kararı temyiz etti.

İlk kira ilişkisinin başlangıcı araştırılacak

Yargıtay, davacının kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin iddiasıyla sunduğu belgelerin değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.

Davacı, 2018’de imzalanan sözleşmenin kira bedelini güncellemek için hazırlanmadığını, devam eden kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğini ileri sürmüştü.

Daire, mahkemenin ilk kiracılık tarihi ile sonradan imzalanan sözleşme arasındaki belirsizliği aydınlatması ve dosyaya sunulan delilleri tartışması gerektiğini belirtti.

Yenileme tarihindeki rayiç bedel belirleyici

Kararda, yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve piyasa değerlerini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması istendi.

Buna göre 2018’de belirlenen kira bedeli o dönemin rayicine uygunsa, davada talep edilen dönemin bedeli endeks uygulanarak hesaplanacak.

Yenileme sırasında belirlenen bedelin rayice uygun olmadığı anlaşılırsa, ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre değerlendirilecek. Gerekli şartların bulunması halinde, yenilenen sözleşmeden sonra beş yıl geçmemiş olsa bile kira bedeli hakkaniyete göre tespit edilebilecek.

Bilirkişiden ek rapor alınması istendi

Yargıtay, yenileme tarihinde ödenen kira bedellerinin de incelemeye dahil edilmesini ve bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasını istedi.

Bu araştırmalar yapılmadan yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye dayanılarak hüküm kurulmasını eksik inceleme olarak değerlendirdi. İlk derece mahkemesinin kararı bozuldu ve dosya yeniden değerlendirilmek üzere mahkemeye gönderildi.

Kanundaki ölçütler: TÜFE, taşınmazın durumu ve emsaller

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemleri için kararlaştırılan artışlar, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hakkaniyete göre kira belirlenirken TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendiriliyor. Kanundaki eski ÜFE ifadesi, 2019’da yapılan değişiklikle TÜFE olarak düzenlendi.

Kanunun 345. maddesi ise kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceğini düzenliyor. Belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, dava ve bildirim tarihleriyle sözleşmedeki artış hükmüne bağlı.

Bu uyuşmazlıkta Yargıtay, beş yıllık hesabın yapılabilmesi için ilk kira ilişkisinin süresinin ve yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygunluğunun açıklığa kavuşturulmasını istedi.